¿Qué pasa si el titular de un crédito hipotecario fallece?
Hay una idea equivocada generalizada que “mientras le dabas al banco, la casa no es tuya”. Esto no es correcto. Entonces, ¿qué pasa si el titular de un crédito hipotecario fallece?
Lo primero que hay que aclarar es que un bien inmueble que compraste con un crédito hipotecario, aun cuando está hipotecado, es de tu propiedad. La casa es tuya, pero hay que pagarle al banco.
Es por ello que tu crédito hipotecario está repleto de garantías donde el banco asegura el pago del adeudo. El caso del fallecimiento del deudor no es la excepción.
De acuerdo con Juan Carlos Cué, Head of Legal de Morgana, empresa especializada en el otorgamiento de créditos hipotecarios de manera digital, al contratar este producto financiero, parte de lo que pagas en tu mensualidad es un seguro de vida, en el cual, en términos coloquiales, se nombra al banco como beneficiario.
Así, en caso de que fallezca el titular del crédito, el banco cobra el seguro y se libera la deuda, siempre y cuando esté al corriente con sus pagos. ¿Qué pasa si fallece el titular del crédito hipotecario? El seguro le paga al banco”. dijo Cué.
Esto no pasa en automático, implica un trámite ante el banco, presentar acta de defunción y tener que lidiar con la burocracia de los procesos bancarios", agregó.
El líder legal de Morgana también mencionó que lo más importante a tener en cuenta es que hay solo dos personas que van a poder realizar este trámite: el heredero y el beneficiario. Si son varios herederos deberá realizar el trámite quien fue nombrado el albacea.
El heredero es la persona a la que, ya sea por disposición de Ley o por designación en testamento, corresponde todos los bienes del difunto.
El beneficiario es la persona que se designa como tal en el formato bancario (al momento de la apertura de cuenta). Es recomendación y buena práctica designar como beneficiario a la persona que se haya nombrado heredero en el testamento. De ahí la importancia de elaborar un testamento, a más tardar después de adquirir un bien inmueble.
Juan Carlos Cué comentó que “una vez que se hace el trámite en el banco, se le entregará al heredero o beneficiario una “Carta Constancia de No Adeudo”- donde se acredita que no se le debe más al banco, así como una “Carta Cancelación de Hipoteca” dirigida al notario de su preferencia; donde se le instruye que puede elaborar la escritura de cancelación de hipoteca.
Dicha escritura la prepara el notario, recaba firmas de los representantes legales del banco y la manda inscribir al Registro Público de la Propiedad en el folio real correspondiente al Inmueble. Cuando quede inscrita, se te entrega el primer testimonio de la escritura, mal llamada escritura original, dejando en ese momento al inmueble libre del gravamen de la Hipoteca", dijo.
Ya que no se le debe al banco, ¿quién se queda con la casa?
El heredero del difunto. Cué explicó que para que puedan quedarse con el inmueble deberán realizar dos actos, que se llevan a cabo con un juez o con un notario -en este segundo caso, siempre y cuando los herederos i) no estén peleados y ii) todos sean mayores de edad-. En cualquier caso, los actos son esencialmente iguales y son:
Designación de herederos y la aceptación de la herencia. Donde básicamente el/los herederos(s) dicen que sí quieren los bienes que se les dejan.
Adjudicación de herencia. Lo que llamamos “poner la casa a mi nombre”. Es importante considerar que en este acto, para “ponerlo a su nombre”, el Heredero debe pagar el Impuesto Sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (o su equivalente en el Estado de la República correspondiente).
Una vez celebrados estos actos, ya que el seguro haya liquidado el adeudo al banco, y una vez pagados los honorarios e impuestos correspondientes, los herederos pueden disfrutar de su casa, a su nombre, libremente.